空き家を相続したらどうする？基本手続き・活用法・リスク対策を完全解説

空き家を相続することになったとき、多くの方が「どうすればいいのかわからない」と悩まれるのではないでしょうか。

適切な管理や活用ができずに放置してしまうと、固定資産税の負担や管理コストがかさむだけでなく、資産価値の低下というリスクも抱えることになります。

一方、しっかりとした知識と戦略があれば、相続した空き家を有効活用して収益を生み出したり、スムーズに売却したりすることも可能です。

2024年4月から相続登記が義務化され、空き家相続を取り巻く環境も変化しています。

このブログでは、空き家相続で知っておくべき基本的な知識から、直面するリスク、そして価値に応じた具体的な対処法まで、相続後の選択肢をご紹介します。

1. 空き家の相続で知っておくべき基本ポイント

空き家を相続する際には、いくつかの基本的なポイントを理解しておくことが非常に重要です。

これらの知識を持つことで、相続手続きやその後の管理をスムーズに進めることができます。

空き家の相続手続き

空き家を相続する場合、まず必要なのは相続人の特定です。

亡くなった方の戸籍謄本を用いて、相続人を明確に特定します。

また、遺言書がある場合は、その内容に従って手続きを進めることが大切です。

次に、相続登記手続きを行う必要があります。

空き家の名義を変更するためには、管轄の法務局に対し登記の申請を行うことが求められます。

この申請は、相続を知った日から3年以内に対処しなければなりません。

維持管理の重要性

空き家を相続した後の維持管理は、一つの大きな課題となります。

定期的な訪問を行い、適切な管理を行うことが必要です。

防犯対策：不法侵入を防ぐため、窓や扉はきちんと閉め、必要であれば防犯カメラの設置も検討しましょう。
経済的負担：空き家には固定資産税や都市計画税がかかります。また、維持に関する光熱費や修理費も考慮する必要があります。コストが高くなる場合は、思い切って売却または賃貸を検討するのも良い方法です。

資産価値の確認

空き家の資産価値を把握することも非常に大切です。

資産価値が高ければ、売却や賃貸の選択肢で有利になります。

資産評価：固定資産税評価額や公示地価などを参考にすることで、空き家の市場価値を理解できます。立地条件が良好であれば、賃貸物件としての需要も期待できるでしょう。

相続人の間での調整

複数の相続人がいる場合、空き家の取り扱いについての話し合いが必要になります。

遺産分割協議を通じて、各相続人の権利を明確にすることで、スムーズな相続手続きを進めることが可能です。

特に共有名義になる場合には、権利関係が複雑化するため、慎重な取り決めが求められます。

このような基本的なポイントをしっかりと理解することで、空き家相続に関するさまざまな対応がスムーズになります。

各手続きや管理方法について事前にしっかりと検討し、適切な行動をとることがとても大切です。

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2. 空き家相続で直面する3つのリスクとは？

空き家を相続する際には、さまざまなリスクが伴います。

固定資産税の負担

空き家でも、所有している不動産には固定資産税が課せられます。

この税金は、相続が始まった時点での所有者に請求されるため、相続後すぐから支払い義務が生じます。

固定資産税：一般には税率が1.4%ですが、地域によって異なるケースもあります。
都市計画税：都心部などの都市計画区域に存在する土地や建物には、通常0.3%の税率が適用されます。

つまり、空き家を相続すると、固定資産税が発生し続けるため、あらかじめその費用を計算しておくことが大切です。

管理コストの発生

空き家は定期的な手入れが欠かせません。管理が不十分な場合、さまざまなトラブルを引き起こす可能性があります。

雑草の繁茂や害虫の発生：手入れが行き届かないと、不法投棄や害虫の発生を引き起こすリスクがあります。
不審者の侵入：無人状態の空き家には、不法侵入者が入り込みやすくなります。

このような理由から、草刈りや室内の点検を外部に委託する必要があり、当然ながらこれにはコストがかかります。

維持費が重くのしかかる可能性もあるため、注意しましょう。

資産価値の低下リスク

時間が経つにつれて放置された空き家は、建物の劣化が進み、資産価値が急速に低下します。

外観の悪化：雑草や苔の繁茂によって外観が損なわれ、それが不動産の価値が下がる場合があります。
内装の劣化：水漏れやシロアリ被害などの内部の問題が放置されると、修理が非常に困難になり、迅速な対策が求められます。

このように、空き家を相続する場合には、固定資産税や管理コスト、資産価値の低下といった多くのリスクが待ち受けています。

これらのリスクを正しく理解し、適切な対策を講じることが大切です。

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3. 資産価値のある空き家の活用方法

相続によって手に入れた空き家が資産としての価値を持つ場合、その適切な活用方法を考えることはとても大切です。

① 売却する

資産価値の高い空き家を所有している場合、一般的には売却が最も広く用いられる方法です。

税金の負担軽減：空き家を売却することで、固定資産税や都市計画税といった税金負担が減ります。
現金化の機会：売却により得られる資金は、今後の生活費や新たな投資に回すことができます。
管理負担の軽減：空き家を適切に維持管理する手間を省くことができ、リスクマネジメントもしやすくなります。

売却時には、空き家控除が適用されることがあり、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる場合があります。

ただし、この特例には特定の条件があるため、必ず事前に確認を行うことが大切です。

② 賃貸に出す

別の選択肢として、空き家を賃貸に出す方法があります。

これにより、定期的な家賃収入を得ることができます。

リフォームの実施：賃貸物件としての魅力を高めるために、必要なリフォームやクリーニングを行う必要があります。初期投資は必要ですが、計画的に進めることで収益化を図れます。
地域の需要の調査：賃貸需要は地域によって異なるため、市場調査を実施し、そのニーズを理解することが大切です。

賃貸に出すことで、固定資産税や都市計画税の負担も賃料収入で補うことができるため、経済的な見通しが立つようになります。

③ 自己使用

相続した空き家を自分自身の住居として利用することも選択肢のひとつです。

空き家が居住可能な状態であれば、居住空間として利用することで、特定空き家に指定されるリスクを回避できます。

自治体の認定を確認：セカンドハウスとして利用する場合は、自治体からの認定が必要です。手続きや条件は各自治体によって異なりますので、事前に情報を収集しておくことが大切です。

自己使用を選ぶことで、資産の利点を生かしつつ、自分のライフスタイルに合わせた活用が可能になります。

ただし、使用目的や生活スタイルについてしっかり考慮することが大切です。

これらの選択肢を検討することで、相続によって得た空き家の価値を最大限に引き出し、将来のリスクを軽減することができます。

適切な手法を選択することで、長期的な安定を確保できるでしょう。

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4. 価値のない空き家はどうする？具体的な対処法

空き家の中には、老朽化が進んでしまい、資産価値がほぼゼロに近い物件も存在します。

そのような空き家を無視して放置すると、税金や管理費用がかさんでしまう危険性があるため、早めに対応しましょう。

解体を検討する

状態が悪化している空き家については、解体を選ぶという選択肢があります。

劣化が進んでいる場合：購入を希望する人がほとんど現れない状態が続き、放っておくとさらに資産価値が減少する恐れがあります。
更地化のメリット：空き家を解体することで、土地を更地として売却するチャンスが増え、新しい所有者にとっても負担を軽減できます。ただし、解体にかかる費用は自己負担となるため、その点には注意しましょう。