【保存版】空き家を相続したらどうする？放置リスクと活用法6選｜3,000万円控除で損しない方法

親や親族が亡くなった際、実家や所有していた不動産を相続することは珍しくありません。

しかし、その不動産が空き家の場合、「どうしたらいいのかわからない」「とりあえず放置している」という方も多いのではないでしょうか。

空き家の相続は、適切な対応をしないと思わぬトラブルや経済的負担を招く可能性があります。

一方で、正しい知識と対策があれば、空き家を有効活用して資産価値を最大化することも可能です。

このブログでは、空き家を相続する際に知っておくべき基礎知識から、放置することのリスク、そして賢い活用方法まで、相続した空き家との向き合い方をご紹介します。

また、売却を検討する際の3,000万円特別控除の活用方法や、2024年から義務化された相続登記の手続きについても詳しくご紹介します。

空き家相続で後悔しないために、ぜひ最後までご覧ください。

1. 空き家相続で失敗しないための基礎知識

空き家を相続する際には、それに関する様々な重要事項を理解することがポイントとなります。

この知識があれば、将来的なトラブルを避けられ、スムーズに手続きを進めることができます。

相続の基本

相続人の確認：まずは、故人の戸籍謄本をチェックし、正確な相続人を特定することが必要です。これは、相続手続きを進める上での第一歩となります。
遺言書の確認：仮に遺言書があった場合、その内容が法律的に優先されるため、必ず目を通すことが大切です。

空き家のデメリット

空き家は一見すると不動産としての価値があるように思えますが、実はさまざまなリスクが潜んでいます。

維持管理のコスト：空き家には固定資産税、光熱費、保険料など、さまざまな維持費用がかかります。何も対策をせずに放置すると、思いがけず支出が増大する可能性があります。
劣化のリスク：放置することで、建物が劣化してしまい、修繕費が高額になることがあります。特に雨漏りやシロアリ被害などは、早期発見と対策が必要です。

相続登記の重要性

相続手続きにおける相続登記は非常に重要な手続きです。

期限の遵守：相続した土地や建物の登記は、通知を受けた日から3年以内に実施する必要があります。この期日を越えると、後に問題が生じる可能性があります。
「法定相続情報一覧図」の利用：法務局から取得できるこの図面を使うことで、相続手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

専門家への相談

相続に関連する手続きは非常に複雑であり、専門的な知識が求められます。

複雑な相続問題：複数の相続人が存在する場合や、遺言書の内容が不明瞭な場合など。
相続税に関する問題：相続税が発生する場合、事前に税理士と相談し、適切な対策を講じることが大切です。

このような基礎知識を基に、空き家を相続する際の手続きを適切に進めていきましょう。早めの行動と正しい管理が、後のトラブルを防ぐための大きなポイントになります。

2. 放置すると怖い！空き家相続のリスクと注意点

日本における空き家問題は深刻化しており、特に相続で空き家を受け継いだ場合には、何の対策も講じないと様々なリスクが伴います。

資産価値の低下

放置された空き家は、その資産価値が急激に下がる危険があります。

時間が経つにつれて、建物の劣化が進行し、結果として売却時の希望価格も大幅に減少してしまいます。

水漏れやシロアリ被害：居住者がいない間、内部の劣化に気づくことが難しく、放置しておくことで修繕が必要な問題が深刻化してしまいます。
外装の傷み：雑草が繁茂すると外観が劣化し、近隣の景観にも影響を与え、周りの不動産の価値にも悪影響を及ぼしかねません。

重い税負担

空き家を所有している限り、固定資産税や都市計画税の支払いからは逃れられません。

固定資産税：一般的には1.4%の税率が適用され、放置することで特例措置が受けられなくなるリスクがあります。

特定空き家指定のリスク：放置期間が長引くと、自治体から「特定空き家」として認定され、固定資産税が最大で6倍になることもあります。そのため、相続した空き家を適切に管理しない場合、経済的負担が増大することにつながります。

近隣住民とのトラブル

放置された空き家は、近隣住民とのトラブルを引き起こす原因になることが多いです。

不法投棄の発生：管理されていない空き家は、不法投棄のターゲットとなりやすいです。
害虫の発生：手が加えられていない空き家では、害虫が繁殖し、周囲の住宅にも悪影響を及ぼす可能性があります。

事故や事件の原因：建物の倒壊や放火、さらに不審者の侵入など、多くのリスクが潜んでいます。こうしたトラブルが起きた場合、相続人は法的責任を問われることが一般的です。

管理コストの増加

相続した空き家を放置すると、管理が行き届かなくなり、最終的にはコストが増加することになります。

例えば、管理業者を雇う必要が出たり、突発的な修理費用がかさむことも考えられます。適切な対策を講じない場合、長期的にはすさまじい負担になることがあります。

このように、空き家を相続した際に何も対処しないまま放置することは、さまざまなリスクを引き起こします。適切な管理と迅速な対応が、将来的なトラブルを未然に防ぐためには非常に重要です。

3. 相続した空き家の賢い活用方法

相続した空き家をそのまま放置することは、さまざまなリスクを抱えることになります。

🏠 相続後3年以内の売却を検討する

空き家が資産価値を持つ場合、相続発生から3年以内に売却を考えることが賢明です。

この期間内に売り出すことで、「空き家に関する譲渡所得の3,000万円特別控除」を活用できるため、譲渡所得税を軽減することができます。これにより、より大きな売却利益を得やすくなります。

🏠 賃貸物件としての活用

もし空き家が価値のある不動産であれば、賃貸物件として貸し出す選択肢も魅力的です。

アパートや住宅として利用することで、安定した家賃収入を得ることができます。

ただし、入居者とのトラブルや空室リスクも考慮する必要があります。

初期投資としてハウスクリーニングやリフォームが必要になる場合もあります。

🏠 自宅としての利用

相続した空き家を自分自身の住まいとして利用することも良い選択肢です。

実家に戻ることで、家族や思い出とのつながりが深まり、放置による劣化を防ぐことにもつながります。

🏠 解体して土地を有効活用

将来的に空き家を使用する予定がない場合、解体を選ぶこともひとつの方法です。

更地にすることで、土地を最大限に活用して新たな選択肢を持つことができます。

土地の売却や駐車場の設置、または新しい建物の建設などが考えられます。

ただし、解体には一定の費用がかかるため注意しましょう。

🏠 寄付を考える

必要としている個人や団体に空き家を寄付するという選択肢もあります。

特に公共性の高い団体への寄付は、税制上の優遇措置を受けることが多く、資産の有効活用と同時に社会貢献にもつながります。

寄付先を選ぶ際には、土地や建物の用途を十分に考慮し、最適な方法で活用できるようにしましょう。

🏠 相続放棄の検討

空き家を相続する際に、負債が多くリスクが高いと判断した場合、相続放棄を選ぶことも選択肢のひとつです。

相続放棄を行うことで、空き家だけでなく全財産を放棄することになりますが、負担から解放される可能性もあります。

慎重に判断することが求められます。

相続した空き家の活用方法はさまざまです。

それぞれの状況や家族のニーズに基づいて、最適な方法を選択することが大切です。

4. 売却がおすすめな理由と3,000万円特別控除の使い方

相続した空き家の管理は、意外にも手間がかかり、維持費や管理費用が必ず発生します。

そのため、早期の売却を検討することがとても大切です。

また、3,000万円特別控除を上手に活用することで、税金面でも大きなメリットとなります。

売却のメリット

😊 資産価値の維持

空き家は放置しておくと、意外と早く価値が減少します。

適切に管理されていない住宅は状態が悪化しがちで、早めに売却することで市場価格を最大限に引き出すことができます。

😊 維持管理コストの低減

空き家を持ち続けることは、光熱費や固定資産税など、維持にかかるさまざまなコストがかさむことになります。

売却することで、こういった経済的な負担から解放されることができます。

😊 相続税対策の重要性

特に気を付けたいことが、相続開始から3年以内の売却を行うと適用可能な3,000万円の特別控除です。

これを利用することで、譲渡所得税の負担をかなり軽減できることは大きなメリットです。

3,000万円特別控除の活用法

被相続人の居住歴	相続人が生活していた空き家で、相続が開始される直前まで被相続人がその家に住んでいたことが求められます。
建物の築年数	空き家は1981年5月31日以前に建てられたものでなくてはなりません。マンションなどの分譲住宅はこの特例には該当しません。
耐震基準のクリア	売却をする際には、その家が一定の耐震基準を満たしている必要があります。基準を満たさない場合は、取り壊し後に売却することも選択肢のひとつです。
相続開始からの期間	売却は相続発生後3年以内に行う必要があります。この期間を過ぎると特例の適用を受けることができなくなりますので要注意です。
売却価格	売却価格は1億円以下である必要があり、これにより譲渡所得の計算がシンプルになります。

特別控除を受けるためには、確定申告の際に必要な書類をしっかりと整えることがポイントです。

具体的には、譲渡所得の内訳書や売却する家屋の登記事項証明書などが求められるため、準備を怠らないようにしましょう。

早めの対応がカギ

相続した空き家を売却する際には、できるだけ早い段階での対応が大切です。

特に特別控除の適用を考慮する場合、相続開始からの期間も大きなポイントとなります。

必要書類を整理し、手続きをスムーズに進めることで、スムーズな売却を実現可能です。

特例を効果的に利用し、賢く相続財産を管理していきましょう。

5. 相続登記の義務化と必要な手続きの流れ

近年、法律によって相続登記が義務化されたため、空き家を相続した際には、必ず登記手続きを実施する必要があります。

この手続きは、遺産分割協議が完了した日から3年以内、または相続の事実を知ってから3年以内に行わなければならず、迅速な対応が求められます。

相続登記の申請手続きの流れ

① 必要書類を準備する

登記申請書（法務局のウェブサイトから入手可能）

・遺産分割協議書または遺言書

・戸籍謄本および印鑑証明書

・不動産の登記事項証明書

・固定資産評価証明書

② 登録免許税を用意する

登記申請には、不動産評価額に基づく登録免許税が必要です。

具体的な金額は事前に法務局で確認しておきましょう。

③ 法務局で相続登記の申請を行う

管轄の法務局へ必要書類を持参し、相続登記の申請手続きを行います。

最近では、オンライン申請も可能になっており、これにより手続きの時間を大幅に短縮できます。

④ 必要書類の詳細

相続登記を行う際には、登記申請書だけでなく、いくつかの書類が必要です。

それぞれの相続形式によって必要な書類は異なるため、注意しましょう。

遺産分割協議による相続	遺産分割協議書、印鑑証明書
遺言による相続	遺言書及び登記事項証明書
法定相続分による相続	戸籍謄本、印鑑証明書、登記事項証明書

これらの書類は地域や国の手続きによって異なる場合があるため、しっかりと確認し、事前に準備しておくことが大切です。