空き家を高く・早く売る方法│最適なタイミングと売却ステップを徹底解説

空き家を適切に処分することは、経済的な負担を軽減し、資産を有効活用する上でとても重要です。

このブログでは、空き家を売却する理由とタイミング、売却方法の比較、売却にかかる費用と税金について詳しくご紹介します。

空き家に関する課題を抱えている方は、ぜひこの情報を参考にしてみてください。

1. 空き家を売却するべき理由とタイミング

空き家を売るにはさまざまな理由がありますが、その主な目的は不動産を有効活用し、経済的な負担を軽減することです。

空き家を放置するリスク

● 劣化と維持管理のコスト

長期間空き家の状態を放置すると、建物の劣化が進み、補修やメンテナンスに多くの費用が発生することがあります。

特に湿気や害虫被害などの影響を受け、思わぬ出費がかさむ原因となります。

● 不法投棄や治安の悪化

無人の状態の空き家は、不法投棄の温床になり得たり、周辺地域の治安を脅かす危険があります。

これにより、近所の環境にもマイナスの影響を及ぼしかねません。

税負担の軽減

空き家を所有し続けると、その年の1月1日時点の状態に基づき固定資産税が課税されます。

売却のタイミングを事前に計画することで、税負担を軽減することができます。

特に、空き家を解体して土地のみを売却する場合には、住宅用地としての特別控除が受けられます。

空き家売却の最適なタイミング

● 相続後の迅速な行動

相続によって空き家を取得した際には、早めに売却を検討することで、未登記の状態を避けることができます。

● 市場動向の把握

不動産市場は常に変化しています。

需要が高まる時期や地域を見計らって売却することで、より高い価格を実現できる可能性があります。

特に春や秋は引っ越しシーズンのため、このタイミングでの売却が効果的です。

● 自身のライフサイクルに合わせる

あなたや家族のライフスタイル、生活費の状況も考慮するべきです。

例えば、転居を予定している場合や子どもが独立するタイミングに合わせて売却することで、資産の最大化が図れます。

空き家を売る理由やその最適なタイミングは個々の状況や市場の情勢に依存しますが、これらのポイントを考慮しながら計画を立てることが大切です。

適切に空き家を管理し、実行に移すことで、あなたの資産を保護し、経済的な負担を減らす第一歩となるでしょう。

2. 空き家を売る4つの方法を比較！

空き家を売る際には、さまざまな方法が考えられますが、それぞれの方法に特有のメリットとデメリットがあります。

そのままの状態で売る

空き家をそのままの状態で売却する方法は、手軽でシンプルな選択肢です。

この方法の最大のメリットは、リフォームや解体作業にかかるコストを削減でき、煩わしい準備を省ける点にあります。

ただし、物件の状態によっては、購入者を見つけるまでに時間がかかることがあります。

特に老朽化が進んでいる場合、潜在的な購入者にとって魅力を感じにくいこともあるため注意しましょう。

リフォームして売却する

空き家をリフォームしてから売却するという選択肢も広く支持されています。

リフォームを行うことで、内見時の印象が向上し、比較的短期間で売却が望める場合があります。

購入者にとって魅力的な物件に変わるため、価値を高めることが可能ですが、リフォームにはある程度の費用がかかるため、必要最低限の改修に留めることが大切です。

解体して更地として売却

空き家を解体し、更地として売却するという方法もあります。

特に老朽化の進んだ物件やリフォームが困難な場合に有効なアプローチです。

更地にすることで、その土地を新たに活用したいと考える購入者を呼びやすくなります。

ただし、解体には多額の費用と時間がかかるため、あらかじめ十分な計画を立てることが求められます。

不動産会社による買取

迅速に売却したい方には、不動産会社に買い取りを依頼する方法がおすすめです。

この方法の大きな長所は、最短で1週間ほどで売買契約を結ぶことができる点です。

しかし、商談成立時の価格は、相場よりも低めとなることが多く、通常は市場価格の60〜80%程度となることが一般的です。

目的に応じて、スピードを重視するのか、価格を重視するのかをしっかりと考慮することが大切です。

これらの4つの方法には、それぞれにメリットと課題があります。

自身の空き家の特性や状況を十分に考慮し、最適な方法を選ぶことが成功のポイントとなります。

各アプローチの特徴を理解し、自分に最も合った選択肢を見つけましょう。

3. 空き家売却にかかる費用と税金

空き家を売却する際、思いもしないコストや税金が発生することがあります。

そのため、事前にこれらの費用を把握しておくことが大切です。

空き家売却にかかる主な費用

仲介手数料	空き家を不動産業者に依頼して売る場合、仲介手数料が発生します。この手数料は通常、売却価格の3%に加えて6万円が加算されます。売却価格が高いほど負担が増えるため、予め予算を立てておくことが大切です。
解体費用	空き家を更地にする必要がある場合、解体費用がかかります。この費用は建物の種類や面積により異なり、木造の場合は約4万円/坪、鉄骨は約6万円/坪、鉄筋コンクリートだと約7万円/坪ほどが目安です。
登記・抵当権抹消費用	空き家を売る際には、所有権の移転登記や抵当権の抹消を行う必要があります。これには、司法書士への報酬や登記手数料が発生するため、あらかじめ考慮しておくことが望ましいです。
測量費用	土地の正確な範囲や面積を特定するために、測量を行うことが求められる場合があります。住宅用地の測量費用は、通常10万円から20万円程度がかかります。
残置物の処分費用	空き家に残された家具やゴミの処理にもコストがかかります。処分する物の量や家の大きさによって異なりますが、一般的に15万円〜30万円の範囲が見込まれます。

空き家売却後にかかる税金

空き家を売却した後にも、いくつかの税費用が発生することがあります。

譲渡所得税	売却によって得た利益には譲渡所得税がかかります。この税金額は所有期間や以前の住宅ローンの残高によって異なるため、計算が重要です。
登録免許税	所有権を移転する際にかかる税金で、通常は不動産の評価額の2%が適用されます。
印紙税	売買契約書には印紙税が発生し、売却額によってその金額が異なります。たとえば、売却額が1000万円を超えて1億円以下の場合、印紙税は2万円です。
復興特別所得税	譲渡所得税に付随して課税され、基準となる所得税の2.1%が適用されます。
固定資産税・都市計画税	空き家を所有している間も、固定資産税や都市計画税が発生することがあります。これらの税額は自治体によって異なるので、事前に確認しておくことが大切です。

費用を抑えるための対策

空き家売却にかかるコストや税金は、適切な対策を講じることで軽減できることがあります。

業者の比較：解体や測量などの業者をしっかりと比較することで、コストを抑えることができます。
自分での処分：残置物の処理を自分で行うことで、経費を大幅に削減できる場合があります。
必要最低限の手続き：司法書士への依頼を避けられる手続きは自分で行い、手数料を節約しましょう。

これらの情報を参考に、空き家を売る際のコストや税金についてしっかりと理解し、計画的に進めていきましょう。

準備をしっかり整え、スムーズな空き家売却を実現させるための第一歩を踏み出してください。

4. 知って得する！空き家売却の税制特例と補助金制度

空き家を売却したいと考えている方に、ぜひ知っていただきたいです。

実は、税金や手数料を大幅に軽減できるさまざまな制度があります。

これらの税制特例や補助金を賢く活用することで、経済的な負担を軽減し、ストレスフリーな空き家売却を実現できるでしょう。

税制特例の種類

● 居住用財産の3,000万円特別控除

この特例を利用することで、以前に住んでいた空き家を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円まで控除ができます。

・売却が居住を終えた日から3年以内であること。

・過去2年間に他の特例を受けていないこと。

● 相続空き家の3,000万円特別控除

相続によって手に入れた空き家に関しても、譲渡時に最大3,000万円の控除が受けられます。

この特例の適用条件には、相続開始前に被相続人以外の居住者がいなかったことや、建物が昭和56年5月31日以前に建設されたことが求められます。

● 取得費加算の特例

相続税を支払った空き家を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算することができます。

これにより、譲渡所得が減少し、結果的に税額が軽減される可能性があります。

● 長期譲渡所得税の軽減税率

空き家を10年以上所有している場合、譲渡所得税における軽減税率が適用されることがあります。

この特例をうまく利用することで、税負担を削減できるでしょう。

補助金制度の活用

また、空き家を解体する際には、地方自治体から提供される補助金を受け取ることができる場合があります。

老朽危険家屋解体撤去補助金	老朽化が進んだ家屋を解体する際、解体費用の一部を助成する制度です。一般的には、解体費用の1/5から1/2程度が補助されます。
都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金	都市の景観を美しく保つために、指定された地域にある老朽空き家を解体する際に適用されます。

補助金申請の注意点

補助金の内容や要件は自治体によって異なるため、事前に確認することが非常に重要です。
申請には期限が設定されている場合が一般的なので、早めの手続きを心掛けましょう。

これらの税制特例や補助金制度を適切に利用することで、空き家を売る際に発生する税金や手数料を大幅に減らすことができます。

空き家の売却を計画している方は、ぜひこれらの制度についての理解を深め、そのメリットを最大限に活用しましょう。

5. 空き家売却の具体的な手順と流れを徹底ガイド

空き家を売却する際には、計画的なアプローチが大切です。

しっかりとした手順を踏むことで、スムーズに売却が進められます。

● 不動産の価格査定

空き家を売る際に最初に行うべきステップは、適切な価格査定です。正確な売却価格を把握することが、成功する売却につながります。

簡易査定	インターネットや電話を使って、物件の基本情報を提供し、おおよその価格を算出する方法です。
訪問査定	不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、詳細な評価を行う方法です。

訪問査定は、より正確な価格を設定できますが、実際の訪問には時間がかかる点も考慮しましょう。