高齢化や人口減少の影響で、日本各地で増加する空き家。
適切に処理しないと資産価値の低下や治安の悪化などさまざまな問題が生じるため、できるだけ早めに売却することが重要です。
このブログでは、空き家を売るべき理由やタイミング、売却方法、費用や税金の基礎知識など、空き家の売却に関する様々な情報をご紹介します。
空き家の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
1. 空き家を売るべき理由と最適なタイミング
空き家の増加とその影響
近年、日本全体で空き家の数は増加傾向にあります。
その背景には、人口減少や高齢化、さらに地方の過疎化などが影響しています。
- 資産価値の低下：空き家は手入れがされないため、物件の価値が次第に下がっていくことがあります。
- 維持費の増加：固定資産税や管理費、維持費用が無駄にかかることになります。
- 治安の悪化：空き家は犯罪の温床になることもあり、周囲の安心・安全にも影響を与えます。
このような理由から、空き家を早めに売却することは非常に大切です。
売却のタイミング
🏠1. 住まなくなってからなるべく早めに
住まなくなった時点から時間が経つほど、物件の状態や資産価値が下がる可能性が高まります。
特に、3年以内に売却を目指すと、税金面での優遇措置が受けられる特例があるため、効果的です。
🏠2. 相続をした場合
相続によって空き家を受け継いだ場合、こちらも早めに売却を検討するべきです。
相続が発生してから3年以内に売却すれば、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用されるため、税金の負担を軽減できます。
🏠3. 市場状況を注視する
不動産市場は常に変動しています。そのため、周囲の物件の販売状況や市場価格を注視することが大切です。
特に、他の空き家が売れやすい季節や地域の動向を見て、販売戦略を立てることがポイントとなります。
売却前の準備
- 価格設定の検討：競争力のある価格とするために、他の物件の査定価格を調査することは大切です。
- 物件の整備：可能であれば、簡単なリフォームや清掃を行うことで、購入者に与える印象を良くすることができます。
- 不動産会社の選定：実績のある不動産会社を選び、自分の希望に合った条件で販売してもらうことが、大きなポイントです。
こうした準備が整ったら、空き家の売却をスムーズに進めることができるでしょう。
2. 空き家の売却方法3つを徹底比較
空き家を売却する際には、主に3つの方法があります。
それぞれの手法には特有の特徴があり、空き家の状況や売却の目的によって適切な選択肢が変わります。
仲介による売却
仲介売却は、不動産会社に依頼して売却活動を進めてもらう、最も一般的な方法です。
| 特徴 | メリット | デメリット |
| 市場に即した売却価格の設定ができるため、高額売却の可能性があります。 | 高値での売却が実現できる可能性があります。 | 売却までに数ヶ月から半年以上かかることが多いのが現実です。 |
| 買手を見つけるための広告や内見、価格交渉などが必要であるため、時間と手間がかかることがあります。 | 専門のプロに交渉を依頼できるため、ストレスを軽減しつつ安心感を得られます。 | 仲介手数料が発生し、売却価格の3%に加えて6万円の手数料と消費税が掛かります。 |
買取による売却
買取方式では、不動産会社や専門業者が空き家を直接買い取ってくれます。
| 特徴 | メリット | デメリット |
| 売却手続きが迅速で、最長でも1～2週間以内に現金化が可能です。 | 短期間で現金化を迫られている方に最適です。 | 買取価格は通常、市場価格よりも2～3割低いことが一般的です。 |
| 内見や瑕疵担保責任が不要なため、手続きの負担が少なく済みます。 | 建物の状態が悪くても売却できる可能性があります。 | 信頼できる業者を選ぶことが重要で、場合によっては買い取りを断られることもあります。 |
空き家バンクを利用した売却
空き家バンクは、自治体による運営で、市民や移住希望者を対象に空き家を売却するシステムです。
| 特徴 | メリット | デメリット |
| 行政が売主と買主のマッチングをサポートします。 | 特に地方における空き家の売却に効果的で、地域活性化に寄与できる点です。 | 条件が付くことがあり、売却価格が市場相場より安くなることがあります。 |
| リフォームに対する補助金や解体費用の助成が受けられる場合があります。 | 売却に係る費用を軽減できる可能性もあります。 | 買い手が条件を満たすまでの時間がかかることが問題点です。 |
各売却方法にはそれぞれの特徴があり、空き家の状況や目的に応じた適切な方法を選ぶことが大切です。
3. 空き家売却にかかる費用と税金の基礎知識
空き家を売る際には多くの費用や税金が関わってきます。
これを事前に理解しておくことは、実際の売却に向けた予算設定を正確に行うために大切です。
主な税金
| 譲渡所得税 | 空き家を売ることで得た利益には、譲渡所得税がかかります。 この税金は、売却価格から物件取得時のコスト（減価償却を引いた額）や売却に関連する費用（例：仲介手数料）を差し引いた後の金額に基づき計算されます。 譲渡所得税の税率は所有期間により異なり、所有期間が5年以下の場合、約39.63%の短期譲渡所得税が適用され、5年を超える長期譲渡所得の場合は約20.315%が適用されます。 |
| 登録免許税 | 不動産の名義変更の際に必要となる税金であり、特に相続によって空き家を売却する場合にはこの手続きが必要です。 登録免許税は固定資産税評価額の0.4%で算出されます。 相続登記が未完了の場合、速やかに手続きを行うことが大切です。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る印紙に関する税金で、契約金額によって金額が異なります。 例えば、契約金額が1,000万円を超え、5,000万円以下の場合、印紙税は2万円になります。 また、令和6年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用されるため、事前に確認が必要です。 |
売却時にかかる費用
税金だけでなく、売却に伴って発生するさまざまな費用も考慮する必要があります。
| 仲介手数料 | 不動産会社に仲介を依頼する場合、仲介手数料が発生します。 この手数料は売却価格に基づいて計算され、一般的には「物件価格×3%+6万円」という形式で算出されます。 また、消費税が別途加算される点も注意が必要です。 |
| リフォーム・修繕費用 | 空き家が売却に適した状態でない場合、リフォームや修繕が必要になることがあります。 これらの費用は物件の状態や規模によって異なり、平均的には471.6万円程度のリフォーム費用がかかるとされています。 |
| 解体・処分費用 | 空き家を解体して更地にする場合、その解体にかかる費用も考慮する必要があります。 木造住宅の解体費用はおおよそ4万円/坪程度であり、地域や建物の種類によって変わります。 解体を行う際には、自治体の補助金制度も利用できるか確認することが重要です。 空き家を売り出すには、さまざまな要因が絡むため、これらの費用や税金をしっかりと理解しながら、計画的に進めることが成功につながります。 また、計画の立案に際しては専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。 |
4. 空き家を高く売るためのポイントとコツ
空き家を売却し、できるだけ高い価格を実現するには、知っておくべきいくつかの重要なポイントやテクニックがあります。
スタート価格を慎重に設定する
空き家を売る際、初めに設定する販売価格は極めて重要です。
高めのスタート価格を設定すると、後の交渉で柔軟に対応することが可能です。
- 地域の市場調査：同じエリアにある類似物件の価格を事前に調べて、適正な販売価格を把握しましょう。
- 需要と供給を考慮：その地域に空き物件が多く存在する場合、全体の市場相場に基づいて価格を見直さなければなりません。
空き家の状態を整える
物件のコンディションは売却価格に大きく影響します。
- 清掃と整頓：家の内部が清潔で整然としていることは、潜在的な買い手に良い印象を与えます。事前に不要なものを取り除き、空間をすっきりさせることがポイントです。
- 内見の準備：内見時には、自然光を取り入れたり、心地よい香りを演出するなど、工夫して良い印象を残しましょう。
売却手続きのスケジュールを立てる
空き家の売却は、思ったよりも時間がかかることが多いです。
- 販売活動期間：市場に出てから問い合わせが来るまでの時間を見込んで、数ヶ月の余裕を持たせるようにします。
- フィードバックの収集：買い手からの反応を定期的に確認し、必要に応じて価格や条件を調整します。
- 必要な費用の準備：売却中に発生する維持費（例：固定資産税、メンテナンス費用）をあらかじめ計算しておくことが大切です。
税金面での優遇を活かす
売却による利益が発生した場合、税務上の優遇措置を活用できることがあります。
| 3,000万円特別控除 | 居住用の不動産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。 売却のタイミングを考え、この特例を有効活用できるよう計画しておきましょう。 |
| 相続空き家の特例 | 相続した空き家についても、一定の条件を満たすことで、税金の優遇が適用されることがあります。 事前に情報を確認しておくと良いでしょう。 |
不動産会社との連携を強化する
信頼のおける不動産会社との連携を強化することで、売却がスムーズに進む可能性が高まります。
- 査定依頼：複数の不動産会社に物件の査定を依頼し、平均的な評価額を把握することで、適正価格を見つけるやすくなります。
- 販売戦略の提案：不動産会社の専門的知識を活かし、販売戦略やプロモーション方法について積極的に相談することで、有利な条件での売却が期待できます。
これらのポイントをしっかりと押さえながら売却活動を進めることで、空き家を高く売ることができます。
各ステップを丁寧に進めて、成功につなげましょう。
5. 空き家売却の具体的な進め方と手順
🏠1. 価格査定を行う
空き家を売るための最初のステップは、その適正価格を把握することです。
| 情報収集 | 売却予定の空き家に近い類似物件の調査を行い、過去の取引価格や現在の販売価格から市場価格を把握します。 |
| 不動産会社への依頼 | 複数の不動産会社に査定を依頼することで、具体的な販売価格を提案してもらえます。 「一括査定」サービスを活用すると、手間を省くことができます。 |
🏠2. 媒介契約を締結する
査定結果を受け取った後は、信頼できる不動産会社との媒介契約を結ぶことが必要です。
| 専属専任媒介契約 | 特定の一社が販売を担当します。 |
| 専任媒介契約 | 一社が主に販売活動を行いつつ、売主も自分で買主を探すことが可能です。 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、選択肢が広がります。 |
🏠3. 売却活動を開始する
媒介契約を締結した後に、不動産会社が売却活動を開始します。
| 物件情報の掲載 | 不動産ポータルサイトや広告を通じて物件を広く宣伝します。 |
| オープンハウスの実施 | 購入希望者が実際に物件を見学できるイベントを開催します。 |
| 定期的な報告 | 不動産会社から、進捗状況や市場の反応についてレポートを受け取り、状況を把握します。 |
🏠4. 買主との交渉
購入希望者が現れた際には、価格や引渡し日などについて交渉を行います。
| 柔軟な対応 | 自分の希望を整理し、相手のニーズも考慮することで、合意形成がスムーズになります。 |
| 自己防衛 | 過度な値引き要求には冷静に対処し、不利な条件を受け入れないように工夫します。 |
🏠5. 契約・引き渡し準備
交渉が成立した後は、契約書の作成に進む必要があります。
| 住民票 | 身元確認に必要です。 |
| 銀行通帳 | 取引金額の確認に必要です。 |
🏠6. 確定申告の準備
最後に、売却後には確定申告を行う必要があります。
売却によって得た利益に対して課税が発生するため、翌年には申告が必要です。
特例を利用する場合でも、申告は必須です。
これらは空き家を売るための具体的な進め方と手順です。
各ステップをしっかり理解し、スムーズな売却を目指しましょう。
まとめ
空き家の売却にはさまざまな方法や注意点があることが分かりました。
売却のタイミングを見逃さず、物件の状態を整えることで高値での売却が期待できます。
また、税金面での優遇制度も活用することで、より有利な条件で売却できるでしょう。
不動産会社との連携を強化し、体系的な進め方に沿って順調に売却を進めることが大切です。
空き家の有効活用は地域活性化にもつながるため、さまざまな選択肢を検討し、自分に合った最適な方法で売却を実現することをおすすめします。
よくある質問
Q1：空き家を早期に売却する重要性は何ですか?
空き家を早期に売却することは大切です。空き家を放置すると、資産価値の低下や維持費の増加、治安の悪化などの問題が発生する可能性があるためです。
特に、住まなくなってから3年以内や相続後3年以内に売却すれば、税金面での優遇措置を受けられるため、効果的です。
Q2：空き家を売却する方法にはどのようなものがありますか?
空き家を売却する主な方法には、不動産会社に仲介を依頼する方法、買取業者に直接売却する方法、および自治体が運営する空き家バンクを利用する方法があります。
それぞれに特徴があり、空き家の状況や売却目的に応じて適切な方法を選ぶ必要があります。
Q3：空き家を売却する際にかかる費用と税金にはどのようなものがありますか?
空き家を売却する際には、譲渡所得税、登録免許税、印紙税などの税金が発生します。
また、仲介手数料、リフォーム・修繕費用、解体・処分費用などのさまざまな費用もかかります。
これらの費用と税金を事前に把握し、適切に予算を立てることが大切です。
Q4：空き家を高く売るためのポイントは何ですか?
空き家を高く売るためのポイントには、スタート価格の慎重な設定、物件の状態の改善、売却スケジュールの立案、税金面の優遇措置の活用、信頼できる不動産会社との連携強化などがあります。
これらのポイントを意識しながら、計画的に売却活動を進めることが大切です。
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