空き家を売る理由とタイミング！成功する売却法完全ガイド

空き家の売却は、維持費の軽減や近隣への影響の削減、ライフスタイルの変化への対応など、さまざまなメリットがあります。

しかし、適切なタイミングを逃すと、長期的な負担が増すだけでなく、地域にも悪影響を与えかねません。

このブログでは、空き家の売却の意義や最適なタイミング、さまざまな売却方法とそれぞれのメリット・デメリット、そして売却に関わる費用や税金について詳しくご紹介します。

適切な知識を持つことで、スムーズかつ適切な空き家の売却を実現できるでしょう。

1. 空き家を売却するべき理由と売却のタイミング

空き家を売却することにはさまざまな理由があります。

事情や状況は人それぞれですが、早めに売却を検討することは、長期的に見て非常に大切な選択です。

空き家を売却する理由

維持費の軽減
空き家を所有し続けることは、定期的な維持管理に加え、固定資産税などの費用がかかります。これらのコストは年々増加する傾向にあり、資金的な負担が大きくなります。そのため、売却することでこれらの費用を削減することができます。
近隣への影響の削減
空き家を放置すると、近隣の住民に対して迷惑をかける可能性が高まります。周囲からの苦情や、空き家の老朽化による安全性の問題も無視できません。売却することで、これらの問題から解放され、地域に対する責任を果たすことができます。
新たなステージへの移行
ライフスタイルの変化や相続、引越しなどの理由で空き家が生じることがあります。必要ない物件を保持するのではなく、次のステージに進むためにも売却を考えることが大切です。

売却のタイミング

経済状況の見極め
市場の動向や金利、経済状況をしっかりと把握した上で売却のタイミングを考えることが大切です。需要が高い時期に売却すれば、より高い価格で取引される可能性があります。
家庭の事情
例えば、家庭の変化やライフステージの転機（結婚、出産、離婚など）があった場合、空き家を売却する選択肢を検討しましょう。その際、感情的にも早めの判断が求められます。
維持管理の負担状況
空き家の管理が負担になっていると感じている場合は、早めに売却を進めることが賢明です。管理にかかる時間やコストが増す前に、次のステップに進む方が良いでしょう。
特例・控除の活用
空き家を売却する際には、税金面での特例や控除が適用される期間があります。相続した場合は相続開始から3年以内に、居住用財産を譲渡する場合も、住まなくなってから3年以内であれば税負担が軽減されます。これらの特例を考慮して、売却のタイミングを計ることも大切です。

空き家の売却には多くのメリットがあり、適切なタイミングでの判断が求められます。

自身の状況に応じてしっかりと検討し、次のステップへ進んでいきましょう。

2. 空き家の3つの売却方法を比較！どれがベスト？

中古住宅または古家付き土地として売却

メリット	デメリット
初期投資が少なくて済むため、手軽に始められます。	住宅が老朽化している場合、購入希望者を見つけるのが難しくなることがあります。
売却活動を速やかにスタートできるのが魅力です。	売却ににわたる時間が長引く可能性があるため、事前の計画が重要です。
物件が比較的良好な状態であれば、リフォームに興味のあるバイヤーにとって魅力的なオプションとなります。	売却ににわたる時間が長引く可能性があるため、事前の計画が重要です。

この売却方法は、状態の良い空き家やその土地を持つ方に適しています。

解体して更地にして売却

メリット	デメリット
更地にすることで、土地としての価値が高まり、次の購入者にとって魅力的になります。	解体作業やその後の整備が高コストにつながる可能性があります。
家屋が老朽化している場合は、固定資産税の軽減が期待できます。	固定資産税や都市計画税の増加リスクにも注意が必要です。

この方法は、空き家が非常に損傷している場合や解体が避けられない場合に推奨されますが、費用について十分に考慮することが大切です。

不動産会社に買い取ってもらう

メリット	デメリット
売却手続きがスムーズに進むため、長期的な維持費から解放されやすいです。	売却価格が、市場価格の60～80％にとどまることが多い傾向があります。
専門業者による取引のため、購入者を探す手間を著しく軽減できます。	人口が少ない地域では、必ずしもバイヤーが見つかるとは限りません。

この方法は、空き家の状態が良くなく、早く現金化したいと考えている方に向いています。

このように、空き家を売る方法として代表的な3つのアプローチを比較しました。

それぞれの特徴をしっかりと把握し、自分にとって最も適した方法を選択することが成功のポイントです。

3. 空き家売却にかかる費用と税金の基礎知識

空き家を売る際には、さまざまな費用や税金が発生します。

事前にこれらのコストを理解しておくことで、予想外の支出を避け、スムーズに空き家の売却を進めることができます。

売却にかかる主な費用

🏠仲介手数料

空き家の売却を不動産仲介業者に依頼する場合、仲介手数料が発生します。

法律で手数料の上限が決まっているため、事前に理解しておくことが大切です。

売却価格が200万円以下	売却価格の5%（税抜）
売却価格が200万円を超え、400万円以下	売却価格の4%＋2万円（税抜）
売却価格が400万円超	売却価格の3%＋6万円（税抜）

例）空き家を3000万円で売却する場合

仲介手数料 = 3000万円 × 3% + 6万円 = 96万円（税抜）

🏠解体費用

空き家が劣化していたり、土地を更地にする必要がある場合、解体費用がかかります。

この金額は、建物の材質や面積、立地によって異なります。

木造住宅	1坪あたり約3.1万～6.5万円
鉄筋コンクリート造	1坪あたり約3.5万～8.0万円

例）40坪の家を解体する場合

概算で124万円～320万円程度の費用が掛かることが考えられます。

🏠売却に関連する税金

譲渡所得税・住民税

空き家を売却して利益を得た場合、譲渡所得税と住民税が課せられます。

これらの税率は、物件を所有していた期間に応じて異なるため、注意しましょう。

所有期間	所得税	住民税	復興特別税	合計
5年超	15.315%	5%	0.63%	39.63%
5年以内	30.63%	9%	0.315%	20.315%

印紙税

不動産売買契約書を作成する際、印紙税が発生します。

この税金の額は契約書に記載される売却金額によって異なるため、売却価格に応じた印紙を用意する必要があります。

これらのコストや税金を全体として考慮し、空き家の売却計画を立てることが成功につながります。

また、手続きを進める際には専門家からのアドバイスを求めることも非常に有効です。

4. 損をしない！空き家売却の具体的な進め方

空き家の売却を進める際には、慎重な計画と段階的なアプローチが大切です。

①査定を依頼する

まずは、空き家の価値を知るために不動産会社に査定を依頼します。査定を受けることで、どのくらいの価格で売却できるのかを把握できます。

複数の不動産会社に依頼：一社だけに依頼するのではなく、複数の会社から査定を受けることで、より正確な市場価値を把握できます。
一括査定サービスの活用：この方法を用いると、手間をかけずに数社に同時に査定を依頼することができ、効率的です。

②仲介業者を選ぶ

査定を受けたら、信頼できる不動産仲介会社を選定します。

コミュニケーション：担当者とのやり取りがスムーズかどうかを確認します。
実績の確認：過去の実績や評判を確認することで、信頼性を判断できます。
媒介契約の理解：媒介契約には「専属専任媒介契約」や「一般媒介契約」などの種類があるため、契約内容をしっかりと理解しましょう。

③空き家を整える

内覧を考慮して、空き家を整えることも大切です。見栄えが良いと購入意欲が高まります。

清掃と整理整頓：不要なものを処分したり、清掃を行ったりすることで、物件の印象を改善します。
簡単な修繕：壊れている箇所や見栄えの悪い部分を修理することで、売却価格がアップする可能性があります。

④マーケティング戦略を立てる

不動産会社と協力して、効果的なマーケティング戦略を立てます。

プロモーション活動：ポータルサイトやSNSを利用して、幅広い買主層にアプローチします。
オープンハウスの実施：内覧会を開催し、実際に物件を見てもらうことで、購入意欲を高めます。

⑤売却進捗を確認する

売却活動が始まったら、定期的に進捗を確認し、必要に応じて戦略を見直します

反響の評価：反響が少ない場合は、価格や宣伝方法の見直しが必要になる場合があります。
買主との交渉：購入希望者が現れた場合、柔軟に価格交渉に応じることで、成約につなげることができるかもしれません。

このように、空き家を売却するための具体的な進め方には、事前の準備から査定、仲介業者選定、そして売却活動の進行に至るまで、さまざまなステップがあります。

それぞれのポイントに注意を払い、慎重に進めていきましょう。

5. 空き家を高く売るためのポイントと注意点

空き家を売却する決断は、多くの方にとって非常に重要なものです。

売却価格をなるべく高く設定するためには、計画的なアプローチと戦略が必要です。

初めに高めの価格設定を

空き家の売却においては、最初に高めの販売価格を設定することがポイントです。

これにより、交渉の余地を持たせることができます。

多くの買い手は値引きを求める傾向にあるため、初期に高い価格設定を行うことで、その後の交渉がスムーズに進行します。

ただし、売却が進むにつれて価格の見直しも行うことが必要です。

査定を依頼、比較検討

空き家を高く売るためには、信頼できる不動産会社からの査定が重要です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や提供されるサービスをしっかりと比較しましょう。

特に、空き家の売却に実績がある企業を選ぶことで、その物件の本来の価値を最大限に引き出す可能性が高くなります。

物件のコンディションを整える

空き家を売却する際は、物件自身の状態を整えることが非常に大切です。

丁寧な清掃と整理整頓：室内や庭をきれいに保ち、不要なものを取り除くことで、空き家の印象が向上します。また、換気を行い新鮮な空気を保つことも欠かせません。
必要な修繕を実施：小規模な修繕を行うことで物件の価値を高めることが期待できます。特に、耐震性や屋根、配管の状態は重要なポイントです。
適切な換気を心がける：空き家は湿気がこもりやすいので、定期的に換気をしてカビの発生や不快な臭いを防ぎましょう。